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Fachmedien Otto Schmidt KG

BewertungsPraktiker Ausgabe 01/2022 (PDF)

Medium: eBook
ISBN:
Verlag: Fachmedien Otto Schmidt KG

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Am 22.12.2021 ist der Entwurf der Muster-Anwendungshinweise (ImmoWertA) als Ergänzung für die ab 01.01.2022 geltende neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) erschienen. Sie finden die Updates auf der Seite des BMI (https:// fmos.link/15524). Mit der ImmoWertV 2021 soll insb. die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Im Unterschied zur bisherigen WertR 2006 bezieht sich die Immo WertA unmittelbar auf einzelne Paragrafen der ImmoWertV 2021 und ist dadurch anwendungsfreundlicher geworden. Im Grundsatz sind nach § 6 ImmoWertV 2021weiterhin Vergleichs-,Ertrags- oder Sachwertverfahren bzw. mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Eine Öffnung hinsichtlich DCF-Modellen ist nicht ausgeschlossen. Die Ermittlung des Verkehrswerts gliedert sich in mehrere Teilschritte: Basis ist der vorläufige Verfahrenswert (Schritt 1), ggf. ergänzt um Marktanpassungen (bei Sachwertverfahren ist dies zwingend), um einen marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert zu ermitteln (Schritt 2). Abschließend sind ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, um zum Verkehrswert zu gelangen (Schritt 3).



Betont wird die Modellkonformität. Bei der Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung relevanten Daten (insb. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren) sind dieselben Modelle bzw. Modellansätze anzuwenden, die auch ihrer Ableitung zugrunde lagen. Damit werden nunmehr feste Modellansätze und feste Modelle wie z.B. verbindliche Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten bzw. die Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten zwingend vorgegeben.



Aus Sicht eines Unternehmensbewerters stellt sich die Frage, ob die methodische Vorgehensweise bei der Ermittlung der Marktwerte (Verkehrswerte) von Immobilien nach § 194 BauGB als Vorbild für die Ermittlung von Unternehmenswerten dienen kann. In der Praxis der Immobilienbewertung sind demnach stets ausgehend von einem Verfahrenswert (Ertrags- oder Vergleichswert) alle wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, die in einem weiteren Schritt zu einem Verkehrswert führen. Überträgt man diesen Gedanken auf die Unternehmensbewertung, wären ebenfalls alle wertbeeinflussenden Merkmale (z.B. Verfügungsbeschränkungen, Minderheitenanteile) im Rahmen der Ermittlung des Marktwerts (Verkehrswerts) eines Unternehmens bzw. Unternehmensanteils ebenfalls in einem weiteren Schritt zu berücksichtigen. Bislang ist diese bewertungsmethodische Vorgehensweise in Deutschland oder Österreich auf dem Gebiet der Unternehmensbewertung unüblich. Dort werden überwiegend objektivierte Werte i.S.d. berufsständischen Standards ermittelt.



Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen dieser Ausgabe des BewertungsPraktikers.



Andreas Creutzmann (Vorstandsvorsitzender EACVA) und Wolfgang Kniest (Geschäftsführer EACVA)



Produkteigenschaften


  • Medium: eBook
  • Verlag: Fachmedien Otto Schmidt KG
  • Sprache(n): Deutsch
  • Ausgabetyp: PDF

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